0212 572 50 53 - blthukuk@gmail.com

Aile Konutu Nedir, Güvence İçin Tapuya Şerh Zorunlu Mudur, Şerh Ve Terkin İçin Şartlar Nedir?


AİLE KONUTU ŞERHİ VE AİLE KONUTU ŞERHİNİN TERKİNİ DAVASI*
A- AİLE KONUTU ŞERHİ DAVASI:
Eşler oturacakları konutu birlikte seçerler. Birliği eşler beraberce yönetirler.(TMK md. 186). Kanunda aksine hüküm bulunmadıkça, eşlerden her biri diğeri ve üçüncü kişilerle her türlü hukuki işlem yapabilir. (TMK. md. 193)
4721 sayılı Türk Medeni Kanunu 01.01.2002 tarihinde yürürlüğe girmiş, yeni kanunda 194, 240, 254, 279 ve 652. maddelerde “aile konutu” adı altında yeni bir hukuki kavram getirmiştir.
TMK’nın 194. maddesi uyarınca:
Eşlerden biri, diğer eşin açık rızası bulunmadıkça, aile konutu ile ilgili kira sözleşmesini feshedemez, aile konutunu devredemez veya aile konutu üzerindeki hakları sınırlayamaz. Rızayı sağlayamayan veya haklı bir sebep olmadan kendisine rıza verilmeyen eş, hâkimin müdahalesini isteyebilir. Aile konutu olarak özgülenen taşınmaz malın maliki olmayan eş, tapu kütüğüne konutla ilgili gerekli şerhin verilmesini isteyebilir. Aile konutu eşlerden biri tarafından kira ile sağlanmışsa, sözleşmenin tarafı olmayan eş, kiralayana yapacağı bildirimle sözleşmenin tarafı hâline gelir ve bildirimde bulunan eş diğeri ile müteselsilen sorumlu olur.
TMK’nın 194. maddesi ile eşlerin aile konutlarıyla ilgili hukuki işlemlerde TMK’nın 193. maddesi ile kabul edilen eşlerin serbestliği ilkesine istisna getirmiş ve böylece aile konutu ile ilgili bazı hukuki işlemlerin diğer eşin rızasına bağlı olduğu kabul edilmiştir. Aile konutu; eşlerin bütün yaşam faaliyetlerini geçirdiği, yaşantısına buna göre yön verdiği, acı ve tatlı günleri içinde yaşadığı, anılarla dolu bir alandır. Bu nedenle bu denli önemli bir malvarlığıyla ilgili olarak eşlerin tek başlarına hukuki işlemleri yapması diğer eşin önemli yararlarını etkileyebilir. Bunun sonucu olarak madde, konutla ilgili kira sözleşmesinin feshini, bu konutun başkalarına devrini ya da konut üzerindeki hakları ve buna benzer diğer hukuki işlemlerle tamemen ya da kısmen sınırlanmasını eşin rızasına bağlamıştır. (Madde gerekçesinden)
Bu düzenleme ile Tapu Sicilinde konutun maliki olarak gözüken eşin, hukuki işlem özgürlüğü diğer eşin katılımına, onamına bağlanmıştır. Amaç aile konutunun ve bu konutla ilgili kanuni hakları koruma altına almaktır.2 Bu koruma evlilik birliği devam ettiği sürece geçerlidir. Yani evliliği sona erdiren ölüm, evlenmenin iptali, feshi, boşanma veya şerhin terkini söz konusu olmadığı müddetçe aile konutu ile ilgili koruma devam eder.
Aile konutu şerhi üçüncü kişilere karşı bildirici etkiye sahip3, evlilik birliğini korumayı amaçlayan, üçüncü kişilerin iyiniyetini ortadan kaldıran nitelikte hukuki bir tasarruftur.
İdari yolla aile konutu şerhi ve şerhin terkini usul ve esasları Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü’nün 2002/7 sayılı genelgesi ve buna bağlı olarak çıkartılan18.03.2013 tarih 23294678.010.07/45-2223 sayılı Genel Duyuru ve son olarak yayınlanan 11/06/2014 tarih ve 75467089-010.06.02/23652 sayılı Aile Konutu - Mal Rejimleri - Çocuk Malları konulu 1756 (2014/4) genelge ile çözümlenmiş bulunmaktadır.
Söz konusu genelge uyarınca: 2. İstenen Belgeler
Tapu Sicili Tüzüğün "Tasarruf hakkını yasaklayan şerhler için aranacak belgeler" başlıklı 49'uncu maddesine göre; aile konutu şerhi için merkezi nüfus idaresi sisteminden veya nüfus müdürlüğünden alınan yerleşim yeri belgesi ile medeni hâli gösterir nüfus kayıt örneği aranır. Ayrıca, aile konutu şerhi işlenmesi gereken taşınmazın tapu sicilindeki ada/parsel bilgileri ile MERNİS üzerinden alınan yerleşim yeri verilerinin çakıştırılması gerektiği zaman belediye, muhtarlık, kadastro müdürlüğü, apartman yönetimi, LİHKAB vb. kurumlardan bu konuda durumu kanıtlayıcı nitelikte belge alınması gerekmektedir
3. Aile Konutu Şerhinin Tescili Malik olan veya olmayan eşin ya da eşlerden her ikisinin birlikte, gerekli belgeler ile istemde bulunmaları durumunda, tapu siciline ‘aile konutu' şerhi verilebilir. Tescil, tapu sicilinin şerhler hanesine "Aile Konutu Şerhi-Tarih-Yevmiye Numarası" şeklinde yapılır.
4. Aile Konutu Şerhinde Özel Durumlar a. Şerhe konu taşınmazın niteliği aile konutu olarak özgülemeye uygun olmamakla birlikte, eylemli olarak arsa, tarla, bağ, bahçe vb. nitelikli taşınmaz üzerinde aile konutunun bulunduğunun belediye veya muhtarlıktan belgelendirilmesi ya da kadastro müdürlüğü/LİHKAB tarafından konutun zeminde tespit edilerek rapora bağlanması durumunda (ilgilileri cins değişikliği işlemine zorlamadan) sicile aile konutu şerhinin işlenmesi, b. Tapu siciline muhdesat olarak yansıyan konutun malikinin, mülkiyet hanesinde ismi bulunması durumunda bu hissesi üzerine aile konutu şerhinin işlenmesi, c. Taşınmaz üzerinde intifa hakkı lehdarı olan kişinin eşinin talep etmesi durumunda, intifa hakkı üzerine aile konutu şerhinin işlenmesi, ç. Üzerinde haciz, tedbir, ipotek vb. kısıt bulunan taşınmazlarda, aile konutu şerhini talep eden kişinin, taşınmaz üzerindeki şerhlerin/ipoteğin varlığını kabul etmesi durumunda, aile konutu şerhinin işlenmesi (aile konutu şerhine yönelik ihtiyati tedbirler hariç), d. Aile konutu, eşlerin bütün yaşam faaliyetlerini gerçekleştirdiği ve düzenli yerleşim amacıyla kullandıkları mekânları ifade ettiğinden, zaman zaman ya da hafta sonu kullanmak amacıyla edinilen yazlık konut, dağ evi gibi konutlar Türk Medeni Kanunu'nun 194'üncü maddesi kapsamına girmemekle birlikte, yerleşim yeri belgesinin ibraz edilmesi durumunda, aile konutu şerhinin işlenmesi, Ancak; e. 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu'nda üçüncü kişilere ait taşınmaz mal üzerine aile konutu şerhi verilmesine ilişkin herhangi bir düzenleme bulunmadığından, bu tür taşınmaz mallara aile konutu şerhi işlenmemesi, f. Üzerinde intifa hakkı bulunan taşınmazlarda çıplak mülkiyet malikinin intifa hakkı süresince kullanma ve yararlanma hakkı bulunmadığından, çıplak mülkiyet üzerine aile konutu şerhinin işlenmemesi, Gerekmektedir.
5. Aile Konutu Şerhinin Hukuki Sonucu 4721 sayılı Türk Medeni Kanununun 194. maddesi gereğince, eşlerden biri, diğer eşin açık rızası bulunmadıkça, aile konutunu devredemez veya aile konutu üzerindeki hakları sınırlayamaz. Rızayı sağlayamayan veya haklı bir sebep olmadan kendisine rıza verilmeyen eş, hâkimin müdahalesini isteyebilir. Madde ile aile konutuna ilişkin bazı hukuki işlemlerin yapılabilmesi diğer eşin rızasına bağlı hale getirildiği için, malik olan eşin iradi olarak yaptırabileceği, aile konutu ile ilgili devir sonucunu doğuran (satış, bağış vb.) veya konut üzerindeki hakkı sınırlandıran (ipotek, satış vaadi, intifa, sükna, kira şerhi vb.) işlemler, ancak malik olmayan eşin rızasının alınabilmesi halinde gerçekleştirilebilecek; malikin iradesi dışında gerçekleştirilen (hükmen tescil, cebri satış, haciz, tedbir vb.) işlemlerde ise eş rızası aranmaksızın işlem yapılabilecektir.
6. Aile Konutu Şerhinin Terkini a. Şerh malik olmayan eşin talebiyle işlenmiş ise yine malik olmayan eşin talebiyle, b. Şerh eşlerin birlikte talebiyle işlenmiş ise; her ikisinin veya lehine şerh verilenin talebiyle, c. Eşlerin birlikte malik olduğu hisseli taşınmaz mallarda şerh eşlerden birinin talebiyle işlenmiş ise; eşlerin ikisinin veya lehine şerh verilenin talebiyle, ç. Malik olan eşin talebiyle şerh verilmiş ise malik olmayan eşin de talep ya da muvafakatiyle, d. Ölüm halinde sağ kalan eşin tek yanlı talebiyle, e. Aile konutu şerhinin terkinine ilişkin mahkeme kararının ibrazı ile, f. Kesinleşmiş boşanma veya evliliğin iptali ilamının ibrazı halinde (kararda aile konutu şerhinin devam etmesine yönelik herhangi bir hükmün bulunmaması koşuluyla) malik olan eşin tek taraflı talebiyle, g. Yeni bir aile konutu edinildiğinin ve o taşınmaza aile konutu şerhi işlendiğinin kanıtlanması durumunda malik olan eşin talebiyle, h. Aile konutu şerhi, taşınmaz maliki eşin talebine bağlı işlemlerde, diğer eşin muvafakatını zorunlu kıldığından ve talebe bağlı olmayan mahkeme kararının infazı, cebri satış gibi işlemleri engellemeyeceğinden, ayrıca, aile konutu şerhi talep edilirken diğer şerhler ile ipoteklerin hukuki sonucu kabul edildiğinden, mahkeme ya da icra müdürlüğünün yazısı ile, Aile konutu şerhinin terkini mümkündür. II- AİLE KONUTU ŞERHİ (M.K. m.194) TMK’nın 194. maddesinde düzenlenen Aile Konutu Şerhi işlenmesi davasının şartları: 1- Tarafların evlilik birliğinin devam etmesi ve talebin eşlerden herhangi biri tarafından yapılması gerekir. Tarafların evlilik birliktelikleri boşanma, evlenmenin feshi veya iptali, ölüm gibi nedenlerle sona ermiş ve ortada evlilik birliği yoksa davanın dinlenme olanağı yoktur. Bu itibarla tarafların evliliklerinin devam edip etmediğinin tespiti kapsamında nüfus aile akit tablosu ve diğer belgelerin celbi ile denetlenmesi gerekmektedir. Boşanma, evlenmenin iptali ile ilgili mahkeme kararlarının kesinleşmiş olması halinde davanın dinlenme olanağı yoktur. Söz konusu kararların henüz kesinleşmemiş olması ise davanın dinlenmesine engel teşkil etmez. Eşlerin fiilen ayrı yaşamaları davanın dinlenmesine engel değildir. Önemli olan ayrı yaşamaya başlamadan önce taşınmazın aile konutu olarak kullanılmasıdır. Talepte bulunan ile davalının evli olmamaları, nikah olmaksızın birlikte yaşamaları, henüz nişanlı olmaları hallerinde ise davanın dinlenme imkanı yoktur. 2- Aile konutu şerhi işlenmesi talep edilen taşınmazın tapuda kayıtlı ve eşlerden herhangi birisi veya ikisinin de malik olması gerekir. Bu anlamda tapuda kayıtlı bulunmayan konuta aile konutu şerhi işlenmesi mümkün olmayacağından, taşınmazın tapu kaydının celbi şarttır. Taşınmazın arsa vasfında olması veya eşlerden biri veya her ikisin de hissedar olmalarının önemi yoktur. Ancak taşınmazın tapuda vasfının arsa olarak görünmesi veya henüz kat mülkiyeti tesis edilmemişse arsa vasfındaki taşınmazda iddia edilen şekilde taşınmaz üzerinde konut olup olmadığının mahallinde ehil bilirkişi de götürülmek suretiyle keşif yapılarak tespiti ve şerh verildiği takdirde infazı olanaklı rapor ve kroki alınması gerekmektedir. Aile konutu şerhi işlenmesi talep edilen taşınmazda eşlerin herhangi birinin malik olamaması, başka bir anlatımla taşınmazın üçüncü kişinin mülkiyetinde olduğunun anlaşılması halinde ise davanın dinlenme olanağı bulunmadığından reddine karar verilmesi gerekecektir. Konutla ilgili gerekli şerhin işlenmesi talebinde, eşler arasındaki mal rejiminin, taşınmazın iktisap şekli veya iktisap tarihinin bir önemi yoktur.4 Örneğin 4721 sayılı yasanın yürürlüğe girdiği tarihten önce eşlerden herhangi birine miras yolu ile intikal eden aile konutuna bu şerhin işlenmesinin talebi halinde iktisap tarihi ve iktisap sebebine bakılmadan diğer unsurların varlığı halinde talebin kabulüne karar verilecektir. Aynı şekilde eşler arasındaki mal rejiminin(mal ayrılığı, mal ortaklığı, paylaşmalı mal ayrılığı veya yasal mal rejimi olan edinilmiş mallara katılma rejimi) aile konutu şerhi için önem arzetmez. Önemli olan taşınmazın aile konutu olması ve eşler arasındaki evlilik birliğinin sona ermemiş olmasıdır. Eşler arasında evlilik birliği sona ermişse arıtık aile konutu şerhi talebi mümkün olmayacaktır.
3- Aile konutu şerhi işlenmesi için diğer ve en önemli unsurlardan birisi de konutun aile konutu olmasıdır. Aile konutu şerhi işlenmesi talep edilen taşınmazda tarafların birlikte yaşarlarken bu evde oturduklarının ve aile konutu olarak kullanıldığının ispatlanması gerekir. Tanık delili dahil her türlü delille ispatı mümkündür.
Aile konutu; eşlerin bütün yaşam faaliyetlerini gerçekleştirdikleri acı, tatlı günlerini yaşadıkları, yaşam faaliyetlerini yoğunlaştırdıkları mekandır.
Aile konutu, eşlerin ve ailenin müşterek yaşam merkezi olan ve üçüncü kişilerce de objektif olarak böyle olduğu anlaşılan kural olarak tek konuttur. Çok istisnai durumlarda (Özellikle eğitim ve mesleki nedenlerden dolayı) eşlerin farklı yerleşim yerleri edinmeleri durumunda aile konutu bu iki yer de olabileceği savunulmakta ise de aile konutunun tanımındaki unsurlar itibariyle bunun kabulü mümkün değildir. Yukarıda belitilen genelgede de belirtildiği üzere; eşlerin zaman zaman ya da hafta sonu kullanmak amacıyla edinilen yazlık konut, dağ evi gibi konutlar Türk Medeni Kanunu’nun 194 üncü maddesi kapsamına girmediğinden, bu yönde gelecek taleplerin kabulü mümkün değildir.
Ancak ülkemizde özellikle emekli eşlerin yılın yarısını kışlık yarısını da yazlık konutlarında geçirdikleri göz önünde tutulduğunda bu suretle kullanılan ve her iki eşin birlikte yaşadıkları yazlık konutların da kanunun bu güvencesinden yararlanmaları gerektiği, buna karşın kısa süreyle yıllık tatil döneminde veya zaman zaman kullanılan ya da eşlerden sadece birisinin kullandığı yazlık konutların ise bu kapsamda değerlendirilemeyeceği kanaatindeyim.
İkincil nitelikteki, yazlık ev, yayla evi, tatilde kullanılan karavan, yazın büyük kısmında ailenin içinde yaşadığı yat, kotra, asıl aile konutu yanında misafirler için ayrılan bağımsız konutlar, devre mülkler, ailenin işlettiği tatil köyünde, ailenin sadece yazın kaldığı villa veya otel odası, bağ evi gibi konutlar, ailenin yaşam merkezini ve müşterek hayatın önemli bir bölümünü oluşturmadıklarından, MK.m.194 anlamında “aile konutu” sayılamacaklardır. İsviçre’de bilimsel görüşler ve Mahkeme Kararları da bu yöndedir.7 Aynı şeklide işyeri olarak kullanılan taşınmaz üzerine veya mesleği gereği eşlerden herhangi birine tahsis edilen lojman niteliğindeki konutlara da aile konutu şerhi mümkün değildir.

*Daha fazla bilgi için bkz. Harun Bulut-Aile Konutu ve Aile Mahkemelerinde Yargılama Yöntemleri-Beta Yayınları

Bizi Arayın